【不動産用語編】契約不適合責任とは？【家売るくま】BEA｜京都山科

 

ブログをご覧いただきありがとうございます。2020年4月に民法が改正され、それまでの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わり、責任の対象など若干ニュアンスが変わりました。今回はその契約不適合責任について、まとめたいと思います。

 

 

まず以前の瑕疵担保責任についてですが、責任の対象が「隠れた瑕疵」ということでした。「瑕疵」とは、目的物が通常有すべき品質・性能を有しないことを指し、「隠れた」とは、買主が契約締結時に瑕疵の存在を知らず、知らないことに過失がないことを意味していましたが、契約不適合責任の対象となる契約不適合とはどういった内容でしょうか。

 

 

◆契約不適合とは

 

買主に引き渡された目的物が種類、品質又は数量、移転した権利に関して契約の内容に適合しないことを指し、「隠れた」ものであることは要件ではなく、買主が契約不適合を知っていても売主の責任が生じ得るというものです。

 

 

◆買主の４つの権利

 

①追完（修補）請求権：売主の帰責事由（法的責任）不要

 

目的物に雨漏りやシロアリなどの欠陥があった場合に、売主に修補を求めたりするようなケース

 

②代金減額請求権：売主の帰責事由不要

 

相当期間を定めて催告し、売主が期間内に追完しない、または追完できない場合は無催告で請求できます。

 

③損害賠償請求権：売主の帰責事由が有れば、損害賠償請求をすることができます

 

④解除：売主の帰責事由不要

 

契約不適合が軽微なものを除き、催告したが売主が履行に応じない場合や履行不能の場合は契約を解除することができます。

 

 

◆買主の権利の期間期限

 

買主は契約不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければなりません。また、契約不適合を知った時から5年、物件の引き渡しから10年で買主の権利は時効により消滅します。

 

 

◆免責の方法

 

原則、売主は契約不適合責任を負わない旨の特約は有効ですが、売主が知っていた契約不適合については無効です。

 

例えば、すでに判明している雨漏りについては、契約内容に雨漏りが容認されていれば、売主は免責されますので、契約当事者間で不具合の有無や程度など免責とする範囲を明確にすることが重要です。

 

 

◆注意すべき事項

 

・雨漏り、シロアリ、木部の腐食、給排水管の故障など

・地中埋設物、土壌汚染、軟弱地盤、境界の越境など

・抵当権や地上権など一部が第3者の権利となっている場合など

 

 

 

 

以上のように、契約不適合責任で重要なことは、契約当事者間で目的物の不具合などのマイナス面の有無と範囲を契約書に記すことで、引き渡し後に言った言わないのトラブルを未然に防ぐことができますので、現場での当事者同士の確認による物件状況告知書や付帯設備表の作成が望ましいでしょう。

 

 

 

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